Ulagači u Hrvatskoj 2025. suočeni su s jednostavnom činjenicom: štednja u banci gubi vrijednost. Prema podacima Hrvatske narodne banke, prosječna kamata na dugoročne depozite kućanstava u srpnju 2025. iznosila je 0,75 posto, dok je stopa inflacije na godišnjoj razini bila 4,3 posto (HNB, kamatne stope na depozite 2025; HNB, inflacija 2025). To znači da kapital na štednji realno svake godine vrijedi manje.
U tom kontekstu sve se više govori o alternativama: dionicama, kriptovalutama, REIT-ovima i crowdfunding platformama. Svaka od tih opcija ima svoju logiku, ali i ozbiljne nedostatke. Kada se pogleda cjelina, nekretnine se izdvajaju, posebno kroz SPV model koji usklađuje interese ulagača i nositelja projekta, uz mogućnost korištenja financijske poluge.
Kriptovalute: atraktivne, ali nestabilne
Kriptovalute su u posljednjem desetljeću postale globalni fenomen. Međutim, istraživanja pokazuju da većina malih ulagača bilježi gubitke. Banka za međunarodne namire (BIS) u izvještaju iz prosinca 2022. navodi da je oko tri četvrtine ulagača koji su kupovali Bitcoin izgubilo novac kada su prodali svoje pozicije (BIS Quarterly Review, 2022).
Ovi podaci pokazuju da se kripto može koristiti samo kao mali, spekulativni dio portfelja. Potencijal za rast postoji, ali nema stabilnog prihoda niti veza s realnom ekonomijom. Ulazak u kripto je uvijek igra visokog rizika. Dugoročna strategija i sigurnost ne mogu se graditi na toj klasi imovine.
Dionice: prinos uz cijenu velikih oscilacija
Dionice povijesno daju najviše povrate među tradicionalnim klasama imovine. Prema Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2023, prosječan realni godišnji prinos svjetskih dionica od 1900. do 2022. iznosio je 6,6 posto (Dimson, Marsh & Staunton, 2023). No taj prosjek skriva izrazitu volatilnost. Primjerice, globalni dionički indeksi pali su za više od 20 posto tijekom 2022. godine kada su kamatne stope naglo rasle (World Bank, Global equity indices 2022).
Mali ulagači uz to nemaju kontrolu nad poslovnim odlukama. Korporativne strategije često se vode interesima menadžmenta i velikih fondova, dok su prinosi malih dioničara sporedna stvar. Dionice imaju smisla za dugoročni rast, ali nose rizik koji nije prihvatljiv svakome.
REIT-ovi: burzovni instrument s ograničenjem
REIT-ovi (Real Estate Investment Trusts) predstavljaju način da se ulaže u nekretnine putem burze. Oni nude likvidnost i redovite isplate dividendi. Međutim, Europska agencija za vrijednosne papire i tržišta (ESMA) u svom izvještaju iz 2023. naglašava da je korelacija REIT-ova s burzovnim indeksima vrlo visoka, osobito u kriznim razdobljima (ESMA, Trends, Risks and Vulnerabilities, 2023).
To znači da cijene REIT-ova u praksi reagiraju kao dionice, a ne kao direktne nekretnine. Mali ulagači uz to nemaju utjecaj na politiku fonda. Prednost je jednostavan pristup, ali doprinos portfelju je manji nego kod izravnog vlasništva.
Crowdfunding: posrednici s ozbiljnim reputacijskim problemima
Crowdfunding platforme omogućuju ulaganja u projekte trećih strana, ali upravo to predstavlja najveći problem. PwC u izvještaju iz 2023. bilježi da su brojne europske platforme imale značajan broj neisplaćenih projekata, što je narušilo povjerenje investitora (PwC TLS Crowdfunding Report, 2023).
Model u kojem platforma služi samo kao posrednik znači da investitori snose rizik projekata koji često nisu dovoljno kvalitetni da bi dobili bankarsko financiranje. Platforma pritom naplaćuje proviziju neovisno o ishodu. Rezultat je sukob interesa i reputacija koja se teško popravlja.
Stake Estate: SPV vlasništvo i financijska poluga
Stake Estate radi po drukčijem principu. Svaki projekt se vodi kroz posebno društvo (SPV) koje drži nekretninu u vlasništvu. Investitori i osnivači ulaze zajedno, a udio u kapitalu znači proporcionalan udio u dobiti. To uklanja problem posrednika i osigurava da su interesi svih ulagača u potpunosti usklađeni.
Još važnija prednost je mogućnost korištenja financijske poluge. Prema podacima Hrvatske narodne banke, kamate na dugoročne kredite poduzećima u građevinskom sektoru u srpnju 2025. kretale su se od 3 do 4,5 posto (HNB, kamatne stope na kredite poduzećima). To znači da se uz razuman trošak bankarskog kapitala može značajno povećati prinos na vlastiti ulog. Poluga se ne mora koristiti, ali kada se koristi stvara prednost koju dionice, REIT-ovi ili kriptovalute ne mogu replicirati.
Zaključak
Kriptovalute mogu biti dio portfelja, ali ostaju spekulativne i nepouzdane. Dionice daju produktivnost i dugoročni rast, ali nose velike oscilacije. REIT-ovi nude jednostavan ulaz, ali se ponašaju više kao dionice nego kao nekretnine. Crowdfunding pati od reputacijskih problema i sukoba interesa.
Nekretnine kroz Stake Estate SPV model izdvajaju se jer kombiniraju stvarno vlasništvo, potpunu usklađenost interesa i mogućnost korištenja financijske poluge. Za ulagače to znači sigurnost realne imovine uz prinos koji nadmašuje većinu drugih opcija.
Pametno uloži svoj novac
Pridruži se zatvorenoj grupi i postani suvlasnik pravih projekata
Saznaj više
