Trendovi koji oblikuju tržište nekretnina
Kad se bira mjesto za gradnju, odluka ne smije biti samo stvar dojma ili izgleda. Temelj je uvijek istraživanje tržišta. Lokaciju treba promatrati kroz nekoliko ključnih čimbenika koji pokreću cijene nekretnina: dolazak novih poslodavaca, razvijenost infrastrukture, kretanje stanovništva i dostupnost građevinskog zemljišta. Upravo ti pokazatelji, potvrđeni kroz različita istraživanja, služe kao svojevrsna kontrolna lista za predviđanje rasta pojedinog naselja.
Poslovi kao pokretač
Ekonomska logika je jasna: gdje se otvaraju radna mjesta, rastu i cijene stanova. Istraživanja (Agnew, 2018; Kishor, 2022) pokazuju da porast zaposlenosti izravno podiže vrijednost nekretnina u okolici. Na zagrebačkom području to se već vidi u praksi. U Svetoj Nedelji izgradio se Rimčev kampus u kojem će raditi do 2500 ljudi, a to će potaknuti potražnju za stanovanjem i u susjednim naseljima poput Samobora i Orešja Okićkog.
Infrastruktura i dostupnost
Drugi snažan čimbenik je infrastruktura. Novi prometni pravci i ulaganja u javnu opremu u pravilu podižu vrijednost zemljišta, često i za 5 do 20 posto u samo nekoliko godina. Sveta Nedelja je primjer općine koja je spojila autocestu s poslovnim zonama i time se pozicionirala kao jedno od najprivlačnijih mjesta za poduzetnike. Za stanare to znači mirniji život izvan centra, a opet brzu povezanost sa Zagrebom. Upravo ta ravnoteža privlači sve veći broj kupaca.
Migracije i životni stil
Demografski trendovi dodatno jačaju ovu sliku. MMF je 2024. godine istaknuo da snažna potražnja i ograničena ponuda i dalje guraju cijene stanova u Hrvatskoj prema gore. Istovremeno globalne analize pokazuju da je rad od kuće promijenio želje kupaca. Prema istraživanju NBER-a (2022), upravo je rast rada na daljinu bio zaslužan za više od polovice povećanja cijena stanova u razdoblju 2020.–2021. Umjesto užurbanih centara, obitelji i mladi stručnjaci sve češće traže kuće u predgrađu s vrtom i zelenilom, što savršeno odgovara zapadnim rubnim dijelovima Zagreba.
Oskudica i pritisak tržišta
Na kraju, odlučujuća je i sama rijetkost zemljišta. Analize (Premium-Nekretnine, 2023) pokazuju da je ograničena ponuda građevinskih parcela jedan od glavnih razloga stalnog rasta cijena. U krugu od 20 do 30 kilometara oko Zagreba sve je manje slobodnih i pravilno urbanistički određenih zemljišta, pa svaka takva lokacija nosi dodatnu vrijednost. Statistika potvrđuje pritisak: 2023. godine cijene stanova u Zagrebu porasle su za 11,9 posto u odnosu na prethodnu godinu, dok je Avison Young 2025. objavio da su stope slobodnih stanova na povijesno niskoj razini, ispod 2,5 posto. Kad je grad toliko popunjen, potražnja se prirodno seli prema predgrađima poput Samobora i Svete Nedelje.
Novi obrasci korištenja prostora
Uz klasičnu potražnju za stanovanjem, posljednjih godina raste i segment kratkoročnog najma. Turisti, ali i domaći gosti, sve više traže vikend-bijeg u prirodu – kuće ili apartmane s privatnošću, zelenilom i sadržajima poput jacuzzija ili sauna. Prema podacima Hrvatske turističke zajednice, trend “wellness escapesa” u kontinentalnom dijelu zemlje raste iz godine u godinu, dok Airbnb i Booking bilježe sve veći broj rezervacija u prigradskim i ruralnim područjima uz Zagreb.
Orešje Okićko kao logičan izbor
Kada se svi ovi trendovi stave na jedno mjesto, Orešje Okićko se nameće kao logičan izbor za razvoj. Blizina velikih poslodavaca i novih poslovnih zona, dobra prometna povezanost sa Zagrebom, potražnja obitelji i mladih za mirnijim životom u zelenilu, ali i rastući interes za kratkoročni najam i wellness bijeg iz grada – sve to čini ovu lokaciju sigurnom i perspektivnom. Rizik je nizak jer projekt ne počiva na jednom jedinom faktoru, nego na čitavom nizu međusobno povezanih trendova koji zajedno osiguravaju stabilnu vrijednost i dugoročnu potražnju.
Traženje parcele
Postoje tri glavna načina kako doći do idealne građevinske parcele. Prvi je korištenje oglasnika poput Njuškala, Plavog oglasnika, Indexa i drugih. Drugi su agencije za nekretnine, koje imaju pristup zemljištima još prije nego što izađu na tržište. Treći, manje uobičajen, ali ponekad vrlo vrijedan pristup, jest aktivno obilazak terena i kontaktiranje vlasnika preko servisa Uređena zemlja. Svaki od ovih načina ima svoje prednosti i mane, ali kada se koriste zajedno, stvaraju najbolju šansu da pronađete zemljište s potencijalom i pregovaračkom prednošću.
Oglasnici
U Hrvatskoj postoji nekoliko popularnih oglasnika, ali česta pogreška kupaca je da eliminiraju manje poznate platforme. Ključ nije samo pratiti “velike” stranice, nego razumjeti mentalitet i razmišljanje prodavača. Što je idealan scenarij? To je situacija u kojoj pronađete oglas na mjestu s malom vidljivošću, gdje nitko još nije zvao i gdje nemate konkurenata. Još bolje ako je oglas loše napravljen – bez fotografija, s neprivlačnim slikama ili gramatičkim greškama koje odbijaju ostale kupce. Upravo takvi oglasi mogu biti najbolja prilika, jer prodavatelj ulazi u pregovore nesiguran u vrijednost svoje nekretnine, dok vi imate snažnu polaznu točku.
Agencije za nekretnine
Druga opcija su agencije, ali ne na način na koji većina zamišlja. Najveća vrijednost agencija nije samo u oglašenim parcelama, nego u zemljištima “u najavi” – onima o kojima su agenti već razgovarali s vlasnicima, ali još nisu stigla na oglasnike. Ako se na vrijeme povežete s lokalnim agentima i održavate dobar odnos, oni će vam često prvi javiti što dolazi na tržište. Time dobivate prednost u odnosu na ostale kupce i šansu da dogovorite kupnju prije nego što parcela postane javno dostupna.
Direktan kontakt s vlasnicima
Treća opcija je najizravnija i često najnepredvidljivija. Ako ste uočili parcelu koja vam se čini idealna, a nije na prodaju, možete lako pronaći vlasnika putem servisa Uređena zemlja. Nije rijetkost da je zemljište naslijeđeno, zaboravljeno ili da vlasnik misli kako nema posebnu vrijednost. U takvim slučajevima kontakt s vaše strane može rezultirati dogovorom u kojem obje strane profitiraju: vlasnik dobiva neočekivanu svotu bez gnjavaže oko oglašavanja i održavanja, a vi zemljište koje nitko drugi nije niti razmatrao.
Kako sam pronašao Orešje Okićko
Prije nego što sam došao do Orešja Okićkog morao sam proći kroz tisuće oglasa. Proces je bio potpuno strukturiran: svaku potencijalnu parcelu unosio sam u tablicu s linkom na oglas, statusom, katastarskom česticom, komentarom i Google Maps lokacijom. Tako sam stvorio shortlist od 46 ozbiljnijih opcija. Bile su to parcele od Samobora i Ruda do Molvica, Kladja i Male Rakovice. Svaka je imala svoje prednosti i mane. Neke su bile prestrme, druge bez vode, poneke preskupe u odnosu na veličinu, a kod nekih je problem bio dalekovod ili manjak intime.
U tom procesu istaknula se parcela u Orešju Okićkom. Na oglasu nije izgledala idealno. Fotografije su bile loše, teren je bio zarastao u šikaru i na prvu je djelovao problematično. Ali kroz sve to mogao se vidjeti pogled koji je bio pravi wow faktor. Lokacija je imala gotovo devet tisuća kvadrata i kada sam ju detaljnije istražio, postalo je jasno da ima potencijal koji drugi kupci možda nisu prepoznali.
Nakon kupnje i dodatnog proučavanja okolnih čestica, shvatio sam da je prodavateljica vlasnica još jedne parcele od tri tisuće kvadrata odmah uz moju. Iskoristio sam priliku i kupio i nju. Na taj način sam spojio dvije metode koje sam ranije spominjao: oglasnik kao prvi korak i istraživanje vlasničkih odnosa kroz Uređenu zemlju kao drugi. Rezultat je bila kompaktna i vrijedna cjelina koja je opravdala sve vrijeme uloženo u pretragu i analizu.
Obavezna provjera prije kupnje
Nakon što pronađete parcelu koja vam se čini zanimljiva, posao tek počinje. Prvi korak je provjera vlasništva i stanja nekretnine putem servisa oss.uredjenazemlja.hr. Tamo možete unijeti katastarsku česticu i odmah vidjeti tko je vlasnik, je li upisano 1/1, postoje li tereti poput hipoteke ili prava služnosti. To je osnovna sigurnosna provjera, ali iz prakse mogu reći da vrijedi obratiti pažnju i na sitnice: primjerice, je li čestica podijeljena na više suvlasnika, postoji li upisano zabilježeno potraživanje ili sudski spor, ili je li stvarni vlasnik možda preminuo pa se zemljište vodi na osobu koja nije pravno dostupna. Sve to mogu biti prepreke koje kasnije koče kupnju i produžuju proces.
Druga polovica provjere jednako je važna, a to je traženje lokacijske informacije kod nadležnog ureda. Tek tada saznajete je li parcela i kojim dijelom uopće građevinska, što se na njoj smije graditi, te pod kojim uvjetima. Ne smijete vjerovati samo onome što piše u oglasu. Ako kupite zemljište koje se reklamira kao građevinsko, a zapravo to nije, izgubili ste novac. Lokacijska informacija je ključni dokument jer vam otkriva parametre potrebne za računicu: koliko kvadrata možete graditi, koliko objekata stane, koliki će biti povrat na investiciju.
Moja parcela u Orešju Okićkom bila je djelomično u građevinskoj, većim dijelom u poljoprivrednoj zoni. Čitajući urbanistički plan shvatio sam kolika mora biti minimalna širina parcele, koliko je maksimalna izgradivost i koliko objekata realno stane. Osim toga, cijelo područje pripada Parku prirode Žumberak, što znači dodatne uvjete: orijentacija krovišta, dopušteni materijali, izgled fasade i oblik kuće. Te informacije nisu prepreka, već alat koji vam pomaže da precizno izračunate trošak i prilagodite projekt pravilima.
Ako nemate iskustva ili niste iz struke, preporučujem da angažirate arhitekta. On će vam ukazati na stvarne mogućnosti gradnje: koeficijent iskorištenosti, nepravilne linije koje odvajaju građevinsku i poljoprivrednu zonu, potrebnu udaljenost od međe, dopuštenu katnost i propisane materijale.
Na kraju, nikako ne treba zanemariti teren. Provjerite strmost i kvalitetu tla. Ako se radi o klizištu ili lošem tlu, troškovi temeljenja rastu jer se temelji moraju raditi dublje i jače, a to može značajno povećati cijenu cijelog projekta. Jedan dan uložen u dobru geomehaničku provjeru vrijedi više nego mjeseci naknadnih sanacija i troškova koje niste planirali.
Ulazak u pregovore i kupnju
Sve informacije koje ste ranije prikupili postaju vaša prednost u pregovorima. Ne bih ulazio u detalje samih pregovaračkih taktika jer se radi o vrlo složenom procesu s bezbroj varijabli, a pravo razumijevanje dolazi tek s iskustvom. Ako bih morao izdvojiti jedan savjet, to bi bila detaljna analiza BATNA-e (Best Alternative to a Negotiated Agreement). Drugim riječima, uvijek morate znati što je vaša najbolja alternativa ako pregovori propadnu. Kad ste toga svjesni, imate jasne granice i pregovarate bez straha.
Također, pregovore nikada ne gledam kao veliku bitku. Oni su samo jedno poglavlje u cijelom projektu. Prava bitka dolazi kasnije, kad treba dovršiti gradnju, plasirati stanove ili kuće na tržište i ostvariti povrat na investiciju. Ako vam kapital stoji i čeka, dok inflacija pojede njegovu vrijednost, oportunitetni trošak može biti puno veći od nekoliko postotaka razlike u cijeni zemljišta. Zato je ponekad važnije brzo zatvoriti kupnju i krenuti u razvoj, nego mjesecima natezati oko svakog eura.
Kod svoje parcele u Orešju Okićkom ušao sam u pregovore s jasnim ciljem da prikupim što više informacija o prodavateljici. Pokušao sam shvatiti što je njoj važno – koliko joj je hitan novac, kakvi su joj planovi, koje bi nematerijalne stvari mogle učiniti moju ponudu privlačnijom. Takav pristup mi je dao prednost. Nakon relativno kratkog procesa došli smo do dogovora za cijenu koja je bila gotovo upola manja od tražene, iako se tada smatrala “tržišnom”. To je još jednom potvrdilo da pravi pregovori ne počinju s cijenom, nego s razumijevanjem druge strane.
Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora bilo je potrebno platiti porez na promet nekretnina u iznosu od 3% tržišne vrijednosti zemljišta. Porezna uprava izdaje rješenje na temelju prijave koju obično podnosi javni bilježnik, a kupac je dužan platiti porez u roku od 15 dana od primitka rješenja. Nakon toga slijedi upis vlasništva u zemljišne knjige. Kupac podnosi prijedlog za upis vlasništva uz ovjereni ugovor i dokaz o plaćenom porezu, pri čemu se nekretnina identificira prema katastarskoj čestici i broju zemljišnoknjižnog uloška. Tek kad zemljišnoknjižni odjel provede upis, kupac postaje službeni vlasnik.
U sljedećoj objavi objasnit ću što slijedi nakon kupnje zemljišta i kako izbjeći najčešće pogreške u prvim koracima razvoja projekta. Ako ne želite učiti na vlastitim greškama, možete se registrirati na Stake Estate i prepustiti vođenje projekta iskusnom timu.
