Svaki uspješan projekt u razvoju nekretnina počinje jednom ključnom odlukom – izborom zemljišta. Bez obzira radiš li na manjem projektu ili na investiciji od nekoliko milijuna eura, parcela koju odabereš odredit će što možeš graditi i koliko će projekt biti isplativ. U prvom dijelu serije donosimo pregled najvažnijih čimbenika pri kupnji zemljišta za stambenu gradnju u Hrvatskoj.
Zašto je lokacija najvažnija
U nekretninama lokacija određuje vrijednost. Kod odabira zemljišta:
- Prati širenje grada – Provjeri gdje se planira nova infrastruktura (ceste, škole, trgovački centri). Prostorni planovi otkrivaju buduće zone širenja.
- Prati nove poslodavce – Poslovni centri poput Rimac Campusa u Svetoj Nedelji privlače tisuće zaposlenika i povećavaju potražnju za stanovanjem u blizini.
- Razmisli o kvaliteti života – Gradovi poput Samobora i Svete Nedelje nude mirno okruženje i brzu povezanost sa Zagrebom, što ih čini atraktivnim za obiteljsku gradnju.
Istraživanje tržišta prije kupnje
Kvalitetno istraživanje tržišta ključno je:
- Analiziraj potražnju za stanovanjem (broj dozvola, demografske trendove, migracije).
- Provjeri cijene po m² u odabranim lokacijama.
- Istraži preferencije kupaca – kuće, dvojni objekti ili manji stambeni blokovi.
- Pogledaj konkurenciju – kakvi se projekti brzo rasprodaju?
U mnogim zagrebačkim predgrađima stanovi se prodaju još u fazi gradnje, što je jasan signal snažne potražnje.
Na što obratiti pozornost u oglasima
Nisu svi oglasi jednako vrijedni. Prioritet su oni koji jasno navode:
- Status zemljišta – Kupuj samo građevinsko zemljište.
- Veličina i oblik parcele – Pravokutne i pravilne parcele olakšavaju projektiranje.
- Pristup infrastrukturi – Cesta, struja, voda, kanalizacija.
- Čisto vlasništvo – Bez tereta, hipoteka ili suvlasničkih sporova.
Koristi portale poput Njuškalo.hr ili Index Oglasi, ali i lokalne agencije te kontakte u općini za prilike koje nisu javno oglašene.
Checklista za provjeru prije kupnje
Prije potpisivanja bilo kakvog ugovora, provjeri:
- Prostorni plan / GUP – Što je dopušteno graditi?
- Pristupni put – Ima li parcela legalan izlaz na cestu?
- Priključci – Struja, voda, kanalizacija – postoje li ili ćeš ih morati financirati?
- Topografija – Nagib ili stijene mogu znatno povećati trošak gradnje.
- Vlasnički list – Je li zemljište opterećeno hipotekom, zabilježbom ili više suvlasnika?
Preskakanje ovih koraka može pretvoriti dobar projekt u financijski problem.
Pregovaranje i kupnja
Pregovori oko zemljišta traže i podatke i strpljenje:
- Upoznaj tržište – Provjeri cijene sličnih parcela u okolici.
- Koristi nedostatke – Nema priključaka ili je teren problematičan? To je argument za nižu cijenu.
- Ponudi 20–30% manje od traženog – Ostavljaš prostor za kompromis, ali ostaješ ozbiljan.
- Budi spreman s kaparom – Kupac koji može brzo zatvoriti posao ima prednost.
Zaključak
Odabir pravog zemljišta temelj je svakog uspješnog projekta. Ako fokus staviš na lokaciju, tržišne trendove, prostorne planove, infrastrukturu i strategiju pregovora, postavit ćeš projekt na čvrste temelje i osigurati isplativost investicije.
Prati nas u 2. dijelu serije Razvoj nekretnina, gdje donosimo temu Projektiranje i dozvole – kako zemljište pretvoriti u gradilište.
