Kako su se kretale cijene stanova i kuća u Hrvatskoj zadnjih pet godina

Trendovi na tržištu 2025

Cijene su nastavile rasti, ali uz umjereniji tempo nego u prošlim godinama. Na sredini 2025. prosječne tražene cijene bile su oko 10% više nego godinu prije. Volumen transakcija je stabilan uz manjak kvalitetne ponude.

Stranci čine približno trećinu kupaca na obali. Slovenci, Nijemci i Austrijanci prednjače u Istri i na Kvarneru. U Zagrebu dominiraju domaći kupci i dijaspora.

Agencije i analize upućuju na stabilizaciju. Očekuje se ravnoteža između potražnje za turizmom i dostupnosti smještaja za rezidente. Kvalitetne lokacije i dalje drže cijenu.

Što to znači za investitora

• Fokus na lokacije s potražnjom kroz cijelu godinu.
• Nova gradnja s dobrom energetikom ima prednost.
• Projekti s jasnom namjenom najma imaju bolji profil rizika.

(Izvor: Eurostat HPI; lokalne analize tržišta; izvještaji agencija.)

Zašto ulagati sada

Turizam, euro i priljev kapitala iz dijaspore stvaraju snažnu potporu potražnji. Kupovna moć stranih gostiju i umirovljenika u EU raste, a Hrvatska je u eurozoni i Schengenu. Transakcije su brže i bez valutnog rizika.

Štednja gubi vrijednost kad je inflacija iznad kamate na depozite. Nekretnine nude realnu imovinu i potencijal pasivnog prihoda. U vrhunskim lokacijama cijene su otporne.

Prednosti za ulagača

• Prihod od najma u sezoni i izvan sezone.
• Zaštita od inflacije kroz rast najamnina.
• Mogućnost korištenja financijske poluge kroz SPV.

(Izvori: HNB statistike kamata; BIS i EU izvješća o tržištima imovine.)

Najbolje regije i gradovi

Zagreb
Stabilna potražnja tijekom cijele godine. Najam za studente i profesionalce. Cijene rastu uz dobru likvidnost.

Istra
Premium tržište s dugom sezonom. Visoka potražnja povratnika i stranaca. Vile i kvalitetni stanovi postižu visoke cijene najma.

Split i okolica
Jaka turistička potražnja i rast grada. Kratkoročni najam donosi snažan prihod u sezoni. Likvidnost dobra na atraktivnim mikrolokacijama.

Zadar, Šibenik, otoci
Rastući interes uz niži ulaz od Splita i Dubrovnika. Potencijal u projektima s kvalitetnim menadžmentom najma.

Dubrovnik
Luksuz i globalna potražnja. Ograničena ponuda i visoke cijene. Pogodno za kapital s fokusom na premium segment.

Kriteriji odabira

• Mikrolokacija i pristup plaži, prometu, sadržajima.
• Energetska učinkovitost i kvaliteta gradnje.
• Potencijal za cjelogodišnji najam.

(Izvori: lokalne agencije, tržišni pregledi, Eurostat HPI.)

Turizam kao motor prinosa

Hrvatska je među turističkim liderima u EU. Dolasci i noćenja 2024–2025 dosežu rekordne razine. Sezona se širi na predsezonu i posezonu.

To stvara visoku potražnju za kratkoročnim najmom. U atraktivnim destinacijama prihod iz tri do četiri ljetna mjeseca može pokriti godišnje troškove. Ostatak godine donosi dodatni prihod.

Rizici i regulativa

• Moguće lokalne restrikcije kratkoročnog najma.
• Porez na nekretnine motivira dugoročno korištenje i iznajmljivanje.
• Profesionalno upravljanje smanjuje prazne dane i rizik.

(Izvori: Ministarstvo turizma, nacionalna statistika, industrijski izvještaji.)

Euro, dijaspora i projekcije

Uvođenje eura uklonilo je valutni rizik i smanjilo troškove transfera. Stranim kupcima i dijaspori olakšani su procesi i plaćanja. Schengen je dodatno povećao dolaske i kupnje vikendom.

OECD članstvo bi moglo dodatno olakšati stjecanje vlasništva državljanima izvan EU. Infrastrukturna ulaganja mogu stvoriti nove točke rasta. Projekcije ukazuju na stabiliziran rast uz premium lokacije koje i dalje poskupljuju.

Što raditi sada

• Ući u projekte s jasnim cash-flow planom.
• Preferirati SPV strukture s mogućnošću poluge.
• Diversificirati između grada i obale.

(Izvori: Eurostat, ESMA, PwC, službene objave ministarstava.)

Kako Stake Estate rješava ključne prepreke

Klasična kupnja zahtijeva veliki kapital i vrijeme. Upravljanje najmom i gradnjom traži lokalnu prisutnost. Regulativa i porezi traže stručnost.

Stake Estate projekte vodi kroz SPV gdje investitor ima proporcionalni udio i transparentan uvid. Financijska poluga može povećati povrat na uloženi kapital uz razuman trošak duga. Menadžment i izvještavanje smanjuju operativni teret.

Prednosti modela

• Niži prag ulaza i diversifikacija.
• Usklađeni interesi ulagača i tima projekta.
• Profesionalno upravljanje i izvještavanje.

Napomene za čitatelja

• Kratkoročni najam nosi sezonalnost i regulativne promjene.
• Za dugoročni najam fokusiraj se na gradove s cijelogodišnjom potražnjom.
• SPV s polugom povećava ROE, ali traži disciplinu u vođenju projekta.
• Uvijek provjeri mikrolokaciju, troškove opremanja i procjenu najma.

(Preporučeni izvori za dodatno čitanje: Eurostat House Price Index; HNB stope i komentari inflacije; ESMA TRV 2023; PwC izvješća o crowdfundingu; izvješća Ministarstva turizma.)

Izvori

• Eurostat – House Price Index (HPI)
• Hrvatska narodna banka (HNB) – Kamatne stope na depozite i kredite
• PwC TLS Crowdfunding Report 2023
• ESMA Trends, Risks and Vulnerabilities Report 2023
• Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2023 (Dimson, Marsh & Staunton)
• BIS Quarterly Review, December 2022 – Retail Investors in Crypto
• Ministarstvo turizma i sporta RH – turistička statistika
• DZS – Državni zavod za statistiku
• SeeNews – Inflation reports for Croatia 2023–2025